ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОР ЗА НАЕМ

Веднъж възникнало това по вид облигационно отношение, то се и прекратява. Основанията за това са няколко:

-с изтичането на определения в договора срок – това  е най – често срещаното основание за прекратяване.

-по взаимно съгласие на страните – прекратяването в тази хипотеза може да стане по всяко време, стига насрещните страни да постигнат обща воля за това.

-прекратяване при  разваляне на договора поради неизпълнение на задълженията на едната страна с едностранно волеизявление без предизвестие до другата страна.

-при прехвърляне на имота – това е една особена хипотеза, която може да бъде разгледана от различни страни. Проблемът е изрично уреден в чл. 237 от ЗЗД. Първия вариант е ако договорът за наем е бил вписан в имотния регистър преди прехвърлянето, то той остава в сила, защото се счита, че приобретателя е знаел или е трябвало да знае за него. В този случай договорът за наем трябва да се сключи в писмена форма. Втория вариант, е ако договорът за наем не е бил вписан, но е сключен в писмена форма и има достоверна дата /датата, на която е удостоверено по несъмнен начин, че документът е съставен – нотариална заверка/, той остава в сила до определения в него срок, но не за повече от 1 година. В случая законът взема в предвид както интереса на наемателя, така и на новия приобретател на имота, който може и да не е знаел за съществуването на наема. Трети вариант, е ако договорът за наем е без достоверна дата, но наемателят е във фактическа власт на имота, договорът важи като договор без срок и новият собственик може да го прекрати с предизвестие от един месец, ако наема е бил уговорен да се изплаща на месец. В този случай наемодателят е длъжен да плати обезщетение на наемателя, тъй като последния се лишава от ползването на наетия имот преди изтичането на наемния договор поради прехвърлянето на имота – чл. 237, ал. 3 от ЗЗД. Обезщетението е равно на разликата между уговорената по прекратения договор наемна цена и новата наемна цена, която наемателят ще бъде длъжен да плаща при наемане на нов имот, а срокът за обезщетяване е крайният срок, уговорен в прекратения договор за наем.

-прекратяване в случаите, когато договора е без срок – всяка от страните може да го прекрати с едностранно волеизявление с предизвестие от един месец, седмица или ден – в зависимост от това как е уговорен наемът – чл. 238 от ЗЗД.

Когато договорът за наем се прекрати, наемателят е длъжен да върне вещта, т.е. е длъжен да предаде помещението на наемодателя. Предаването е двустранен акт между наемодателя и наемателя, а не само фактическото опразване и изоставяне на помещението, примерно.

Възможно е и след изтичането на срока на договора наемателят да продължи да ползва вещта и наемодателят да не се противопоставя, макар да знае за това обстоятелство, договорът ще се счита за сключен за неопределен срок.

Ако обаче наемодателят се противопостави, а наемателят въпреки това продължава ползването, макар че договорът е прекратен, наемателят продължава да има задълженията си по наемния договор, независимо че той е прекратен, но ще дължи и обезщетение за вредите.

Коментара (0)

Следете за нови коментари с RSS

Напиши коментар

Име

Коментар

Добави коментар