СКЛЮЧВАНЕ НА ДОГОВОР ЗА ИПОТЕКА

Ипотеката може да се учреди въз основа на договор или по силата на закона, но и в двата случая учредяването става чрез вписване, съгласно чл. 166, ал. 1 от „Закона за задълженията и договорите” /ЗЗД/.

              Към този момент първоначално ще охарактеризираме договорната ипотека.

              Нормативната уредба на  този вид реално обезпечение е в „Гражданско процесуалния кодекс”, ЗЗД, „Закон за собствеността”, „Правилник за вписванията” и др.  

               Разпоредбата на чл. 167 от ЗЗД въвежда изрично писмената форма на договора за ипотека, който трябва да бъде структуриран във формата на нотариален акт и да съдържа определени данни, а именно:

трите имена, местожителството и занятието на кредитора

трите имена, местожителството и занятието на длъжника, а така също и на собственика на имота, ако ипотеката се учредява за чуждо задължение, а ако някое от тези лица е юридическо лице – точното му наименование

имотът върху който се учредява ипотеката

обезпеченото вземане, неговия падеж и размера на лихвите, ако такива са уговорени, както и сумата, за която се учредява ипотеката, ако вземането не е парично

               Като императивно /задължително/ изискване за валидност, правната теория установява понятието „специалност на ипотека” и влага в него следното съдържание – ипотеката може да бъде вписана единствено върху конкретен, индивидуализиран с учредителния акт недвижим имот и само по отношение на обозначено в договора вземане или парична сума.

               Договорът за ипотека поражда своята обезпечителна функция след неговото вписване в имотния регистър. Вписването има правопораждащо и оповестително действие.  Отбелязаната в имотния регистър ипотека придобива ред на вписване и може да бъде противопоставена на ипотекарните кредитори, чиито вещни права върху имота са придобити и вписани на един по късен етап.

                Обект на договорна ипотека могат да бъдат земята, построените върху нея сгради, етажи, части от етажи, тъй като те отговарят на изискванията за обособеност и представляват самостоятелна недвижима вещ.

               Съгласно чл. 63 от „Закона за собственост”, собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката. В този смисъл ипотека може да бъде учредена и по отношение на ограничено вещно право.

                Ипотечно право може да възникне и върху съсобствен имот, след предоставяне на съгласие на всички съсобственици, облечено в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Сходна е ситуацията, в която обект на договора за ипотека е имот – съпружеска имуществена собственост, по смисъла на „Семейния кодекс” /СК/. Тъй като ипотекирането на недвижим имот по своята същност е разпоредително действие, съгласно „СК” разпореждането с общи движими и недвижими вещи и права върху тях се извършва съвместно от двамата съпрузи.

                 Не могат да бъдат обект на договорна ипотека имоти – публична държавна и общинска собственост.

                 Страни по договора за ипотека са лицето, чието вземане ипотеката обезпечава /ипотекарният кредитор/ и собственика на ипотекирания имот.

                 Договора, който обсъждаме в преобладаващия брой случаи се предхожда от едно основно правоотношение – договор за заем, за покупка – продажба, в този смисъл ипотеката има акцесорен /вторичен/ характер.

                 Като страна по ипотечния договор може да се конституира както длъжникът по основната правна връзка, но така и трето лице, гарантиращо по този начин чуждо задължение.

                 Ипотечният договор се сключва пред нотариус, в чийто район се намира имотът. Вписването на договорната ипотека се извършва от съдия по вписванията, в чийто район се намира ипотекирания недвижим имот чрез подреждането на нотариалния акт в специална ипотечна книга.

Коментара (0)

Следете за нови коментари с RSS

Напиши коментар

Име

Коментар

Добави коментар